Kira sözleşmeleri ile ilgili hükümler Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise yürürlükten kaldırılmıştır.
İlk olarak söylemek gerekir ki kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi kiraya veren için bir tahliye sebebi değildir. Ancak bunun istisnası; BK.347 maddesi ile getirilen düzenlemedir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren on yıl geçtikten sonra, belirli süreli sözleşmelerde ise on yıllık uzama süresi sonunda uzama yılınının bitiminden üç yıl önce bildirimde bulunmak şartıyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir.
Kiracımı Nasıl Tahliye Ederim ?
Tahliye sebeplerinden ilki kira bedelinin tam ve zamanında ödenmemesidir. Kira sözleşmesinde kiracının ilk ve en önemli borcu sözleşmede kararlaştırılan şekil ve zamanda kira bedelini kiraya verene ödemektir. Borçlar Kanunu’nun 299 ve 313. maddeleri bunu açıkça düzenlemiştir. Borçlar Kanunu’na göre kiranın ödenmemesi halinde kiracıya konut ve çatılı iş yeri kiralarında, yazılı olarak, 30 günlük bir süre verilerek, bu süre içerisinde ödeme olmadığı takdirde sözleşme fesih edilebilir. Bununla birlikte ilamsız icra yoluyla tahliyenin sağlanması yoluna da gidilebilir. Bu durumda icra dairesinden gönderilecek ödeme emrine borçlu itiraz etmez ve kendisine verilen sürede ödeme yapmaz ise borçlu mahkeme kararı ile tahliye ettirilir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu (çocuklar,torunlar), üst soyu (anne,baba, dede) ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin zorunlu konut ihtiyacı olması ve bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde yasal bildirimde bulunma süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Bir diğer tahliye sebebi ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi yada değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, yasal sürelere uyularak tahliye davası açılabilir.
Kiralanan; kira sözleşmesi devam ederken el değiştirirse yeni malik; kendisinin eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim şartıyla, altı ay sonra açacağı bir dava ile konutun tahliyesini talep edebilir. Bunun yanında yeni malik bu hakkını sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde de kullanabilir.
Kiracının; kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği takdirde, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmak mümkündür. Ancak bu halde dikkat edilmesi gereken tahliye taahhüdünün sözleşme tarihinden belli bir süre sonra verilmesi gerekmektedir. Aksi halde taahhüt geçersiz olacaktır.
Kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olunmuşsa; kira yılının bitiminden itibaren bir yıl içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Burada icra dairesinden gönderilecek ödeme emri de haklı ihtar sayılır. Ödenmeyen kiraların birbirine takip eden aylara ilişkin olmasına gerek yoktur, aynı kira yılı içinde olması yeterlidir.
Kira sözleşmesi kurulduğu anda bilinmemek koşuluyla, kiracıya yada eşine ait aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konut bulunması halinde, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile konutun tahliyesi sağlanabilir.
Bu saydığımız sebepler ve Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bir diğer husus ise Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi ile ilgili bazı hükümleri 01.07.2020 tarihine kadar kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk yada kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanmayacaktır.